Данъчна оценка на имот: за какво ни служи и как се издава?

Удостоверението за данъчна оценка на имота по чл. 264, ал. 1 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс е един от задължителните документи, които се изискват във връзка със сделки с недвижими имоти като то е необходимо не само за покупко-продажба, а също така и за дарение, ипотекиране, жилищен кредит или рефинансирането му.
За да разберете какво представлява данъчната оценка, защо ни е необходима и как се издава, прочетете тук!

За какво ни трябва данъчната оценка на имот?

Данъчната оценка е изключително ефентивен метод за събиране на данъци от данъкоплатците. Ако имате задължения към държавната хазна, свързани с имот, който притежавате, докато не ги платите, не може да се разпореждате с него. Също така, не може да получите кредит, за да го ипотекирате.

Доказателство за платени данъци

Целта на данъчната оценка е да подпомогне процеса по събиране на данъците, които всеки собственик на жилище трябва да заплати, като също така удостоверението за данъчна оценка е и доказателство за вече изплатените данъци към държавата.

Това не е документ за наличие или липса на задължения – удостоверението може да бъде издадено и без да са заплатени всички дължими данъци и такси. В този случай обаче, за да бъде възможна сделката с имота ще бъде необходимо или настоящият собственик да плати дълга си към държавата, ако има такъв, или купувачът да се съгласи задължението да бъде частично или напълно прехвърлено на него.

При ипотекиране и прехвърляне на имота

Както вече споменахме по-горе, удостоверението съпътства не само продажбата, но и всяка едно правно действие с недвижим имот, в това число ипотекиране, прехвърляне, дарение на имот, взимане на жилищен кредит, както и рефинансирането му.

При продажба на имота

Също така, при изплащане на задълженията, свързани с недвижимата собственост, получаването на това удостоверение за данъчна оценка, ви дава зелена светлина, с която вече спокойно може да осъществите продажбата на вашия имот.

Как се издава данъчна оценка?

За да бъдете напълно наясно с процеса по издаване на данъчната оценка, от особено значение е да се запознаете с това кой в действителност може да подаде подобен тип молба. Право за подаване на молба за издаване на данъчна декларация имат:

• Собственикът на недвижимия имот. Осъществява се справка в информационната система дали лицето има подадена декларация, в случаите когато по закон съществува задължение за деклариране;
• Лицето, което е упълномощено да представлява собственика. Извършва се справка, която има за цел да се провери представителната власт на лицето;
• Лицето, което има качеството на приобретател на държавен или общински имот по силата на съответна заповед. В такъв случай проверката разглежда представеното от лицето копие на заповедта;
• Лицето, определено за наследник, легитимиращо се с документ за самоличност и удостоверение за наследници. В този случай се извършва проверка в информационната система, за да се установи има ли подадена декларация от наследодателя или завещателя;
• Лицето, което има роля на заветник на имота. Необходимо е той да се легитимира с документ за самоличност и издадено от нотариус удостоверение. В удостоверението трябва да бъдат вписани данните за завещателя (трите имена, ЕГН, както и адрес по последно местоживеене и данни за недвижимия имот и неговото местонахождение), а също така завещаните части на имоти.

От значение е да имате предвид, че молбата за данъчна оценка би могла да бъде внесена и от трето лице, което не спада към вече споменатите, но задължително условие е удостоверението да бъде получено от някое от изброените лица, след като то самото бъде легитимирано по установения ред. Също така, важно е да кажем, че при съсобствен имот, е достатъчен един от собствениците – той получава вместо всички.

В условията за издаване на данъчна оценка има срок, съгласно чл. 3, ал. 1 от Приложение № 2 на Закона за местните данъци и такси. Срокът, за който се издава удостоверението за данъчна оценка е в рамките на две седмици, считан от момента на подаване на молбата.

Важно е да се отбележи, че удостоверенията, които са издадени до 30 юни на текущата година, са валидни до тази дата на следващата година. Удостоверенията, издадени след тази дата важат до края на текущата година. Въпреки това, съществува изключение от правилото. В случай че данъчните задължения за недвижимия имот са платени за цялата година, като тази информация е изрично вписана в удостоверението, неговата валидност е до края на текущата година, без значение от датата на издаване.

Както вече казахме, времето за издаване на удостоверението за данъчна оценка отнема две седмици, като започва да тече от момента на подаване на молбата. Обикновено тази услуга струва около 17 лв. (за Столична община), но можете да се възползвате и от експресна услуга, при която да получите необходимия документ за около един или два дни.

Къде мога да получа издадена данъчна оценка?

Удостоверението за данъчна оценка се издава от съответната данъчна служба към общината по местонахождение на имота.
Услугата може да бъде заявена както за готов имот, така и за незавършено строителство. Това може да се случи както на гише в съответната община, така и да се заяви удостоверение за данъчна оценка онлайн с квалифицирано удостоверение за електронен подпис или квалифициран електронен подпис. Много важно уточнение е, че за да се ползва услугата онлайн е необходимо ползвателят да има профил в системата за електронно връчване.

Какви са необходимите документи?

Необходимата документация включва:

• Нотариален акт – копие и оригинал. Оригиналът има за цел да послужи за справка, а копието се прилага към молбата за данъчната оценка;
• Удостоверение за наследници – само ако имотът е придобит по наследство.
  

От данъчната служба ще ви предоставят формуляр по образец, който трябва да попълните, който можете да откриете и онлайн.
Особеност, която е важно да споменем е, че при издаване на удостоверение за данъчна оценка, отнасяща се за имот в строеж, към молбата е нужно да се приложи и констативен протокол на общинската (районната) администрация, който има за цел да удостовери степента на завършеност на сградата.

Също така, във все повече общини може да ви поискат и схема /и скица от кадастъра, ако към имота има и земя. И нещо с особена важност е ако настоящият адрес на имота е различен от този, описан в документа ви за собственост, е добре преварително да разполагате и с удостоверение за идентичност на адрес или с удостоверение за актуален административен адрес.

За какво да следим в данъчната оценка при покупка на имот?

При подаването на молба за данъчна оценка на имот често биват допускани и грешки, които възпрепятстват процеса и стават основание за забавяне. Именно затова е от значение да насочите вниманието си кум най-често допусканите неточности.

• Направете проверка, за да установите дали в действителност имотът е регистриран на името на последния собственик. Това е от съществено значение, тъй като много често при закупуване на жилище новият притежател забравя да го декларира. Ако сте в подобна ситуация, е необходимо да попълните и подадете декларация по чл. 14 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ);
• При повече от един собственик е необходимо да проверите дали личните данни – имена и ЕГН, на всеки един от тях фигурира. В случай че някой от тях липсва, трябва да бъде подадена нова декларация по чл. 14 от ЗМДТ. Дори в нотариалния акт на имот, придобит по време на брак и без обявен режим на разделност, да е вписано името само на единия съпруг, в данъчната оценка трябва да са вписани имена и на двете лица. В много от случаи обаче съпрузите не са запознати с тези подробности, но трябва да имате предвид, че тези обстоятелства са от особена важност, тъй като правят удостоверението невалидно;
• Проверете дали квадратурата, адресът на имота и прилежащите помещения – мазе и/или таван, които са вписани в удостоверението, съвпадат със записаната информация във вашия документ за собственост. Това е от значение, защото често дребните на пръв поглед технически грешки, допуснати от данъчните служители, могат да доведат до отказ от вписване на сделката. В случай че откриете разминаване в информацията, е важно да реагирате своевременно и да изискате нейното поправяне. Имайте предвид, че не е необходимо да заплатите за съставянето на нова данъчна оценка, тъй като сгрешената информация се поправя на ръка. За да се удостовери поправката трябва да бъде поставен подпис на служителя и печат;
• Проверете изрично дали срещу името на всеки собственик пише, че НЯМА задължения за имота. В случай че се окаже, че такива съществуват, те трябва да се платят на момента, с което ще избегнете издаването на нова данъчна оценка. За целта отново е необходимо уточнение от страна на служителя, неговия подпис и печат;
• Ще получите удостоверението за данъчна оценка в два екземпляра. Важно е да знаете, че и двата са оригинали. Единият е предвиден да послужи пред нотариуса при изповядване на сделката, а другият е за Агенцията по вписванията. Много от собственици се явяват на сделка само с един екземпляр, изхождайки от заключението, че другият е за тях самите.
  

За какво да следим в данъчната оценка ако продаваме имот?

За да бъдете възможно най-спокойни, най-добре направете справка дали имате неплатени данъци и такси. Това ще ви спести много усилия и време, когато пристъпите към момента на продажбата.

Проверете внимателно за допуснати механични грешки в издадения ви документ. Както споменахме вече, такива могат да бъдат както данни за квадратурата, адрес, на който се намира имота, наличие на прилежащи помещения (тавани и мазета), така и за срока на валидност на данъчната оценка.

Каква е разликата между данъчна оценка и пазарна цена?

Пазарната цена е договорената цена, на която се продава даден имот, а данъчната оценка служи за база при облагане на годишен данък и такса за битови отпадъци.

Важно е да знаете, че изповядването на сделка на реалната пазарна цена може да ви спести бъдещи усложнения, които могат да настъпят в резултат на изповядването на сделката въз основа на данъчната оценка. Понякога обаче, двете страни решават да впишат сделката в нотариалния акт по данъчната оценка, мотивирани от това, че по този начин ще си спестят допълнителните разходи. Трябва да знаете обаче, че макар това да изглежда като напълно логично решение, то носи негативни последици както за купувача, така и за продавача, тъй като действието е законово нарушение.

Имайте предвид, че първите 5 години, след изповядването на сделката се явяват най-рискови, в които може да се отнеме недвижимата собственост. За да бъдете спокойни и сигурни, най-добре впишете реалната пазарна цена на имота. Проблемите, които можете да си създадете ако умишлено пропуснете това обстоятелство само ще ви изгубят още време и средства, вместо обратното.