Треска за трофейни имоти

След над десетилетие постоянен икономически растеж много българи разполагат със завидни спестявания. Но дори когато имат налични необходимите средства, с изненада откриват, че да си купиш къща в центъра на София никак не е лесно и далеч не става с щракване на пръсти. Ситуацията на глобалната карта – войната в Украйна, геополитическите турбуленции около Китай, всички тези на пръв поглед външни фактори упражняват сериозен натиск върху наличните първокласни жилища и държат мотивацията на продавачите близо до нулевата стойност.

Разговаряме с г-жа Весела Илиева за тенденциите на пазара на имоти, поведението на потребителите с високи доходи, нарастването на богатството, влиянието на повишаващите се лихвени проценти и опасенията за балон на жилищния пазар.

ВЕСЕЛА ИЛИЕВА, управляващ партньор на Unique Estates и New Estates, разкрива възможностите на динамичния пазар на имоти. „Точно в такъв пазар, когато купувачите са с 30% по-малко от 2021 и имаме забавяне, се появяват т.нар. трофейни имоти – продавачите се замислят, решават да продават и на пазара излизат имоти със стойност на истинско завоевание – казва тя. – В същото време на този пазар купувачите с налични спестявания са готови да купят веднага. Не мисля, че се намираме в точка на напрежение на пазара на луксозни имоти. Дори когато плащат извънредна цена, купувачите не изпитват тревога, твърди още г-жа Илиева. Пазарът е много интересен, и друг път сме го изживявали.“

Какви са основните тенденции на пазара на луксозни имоти през 2023?

Да започнем от анализ на по-голямата картина. Богатството в света непрестанно расте. Противно на очакванията кризите с ковид-19 и водата да се отразят негативно на богатството, те се оказаха форма на катализатор. Така в разгара на най-големите сътресения в глобалната икономика, на които сме свидетели, стойността на богатството – сборът от активи под формата на акции, облигации, недвижими имоти, спестявания в банковата система – се увеличава. Тази световна тенденция не подминава България. Това означава много силна покупателна способност, но в един глобален свят, където всеки може да избере дали да похарчи парите си в България, Франция или Дубай.

Очаквате ли тази тенденция да продължи и след 2023 и какво ще се случи с тези пари?

Търсенето и предлагането се основават на това колко богати се чувстват хората, но и каква перспектива усещат пред себе си. През 2021 те започнаха да връщат увереността си, след шока постепенно се успокоиха и за рисковете от войната. Продължиха активно да работят, а инфлацията им помогна да станат още по-богати. Това е статистиката – нетните финансови активи на българите нарастват с близо 5% през 2022 и това ясно ни показва тренда на развитие. Хората искат да вложат парите си в луксозни активи, защото те не губят стойността си в криза и опитът от 2009 го доказва. Затова и цените на тези активи нарастват през последните две години със сериозни темпове, като старата психологическа граница от 1 милион евро за луксозен апартамент беше премината и в категорията на трофейните имоти все по-осезаемо се доближаваме до 1,5 милиона евро.

Трябва ли да се притесняваме от балон на пазара на жилища?

Нищо в основните характеристики на пазара на луксозни имоти не показва приближаване до състояние на балон. Първо, балоните изискват хората да купуват не защото имат нужда или искат да купуват, а защото колективното съзнание вярва, че цените могат само да се повишават. Не сме дори близо до такъв етап. Купувачите може и да смятат, че плащат прекалено много, но не отчитат това като проблем, ако имат нужда от по-голяма къща или са попаднали на отдавна желан уникален имот. На второ място, балонът изисква голям заемен капитал. Когато хората използват твърде много пари на кредит, могат да възникнат проблеми с несъстоятелността. Но ситуацията през 2023 не е такава, каквато беше през 2006, 2007 – бум, който се превърна в крах. Дори и тогава луксозните имоти пострадаха най-малко, но числата в момента показват, че хората имат много повече спечелени и спестени пари.

Каква е нагласата на заможните потребители днес, при глобална и локална политическа нестабилност?

Може би за първи път по-заможните купувачи изпадат в тази ситуация – имат пари и не знаят в какво да ги инвестират. Това важи с особена сила за потребителите, които не искат и не умеят да носят риск. Те буквално нямат алтернатива – трябва да оставят парите си в банката, където инфлацията ги изяжда, или да намерят трофеен имот, в който да ги спасят. Но проблемът с предлагането е сериозен. Собствениците на елитни имоти са в същата ситуация. Те нямат мотивация да продават, защото „какво да правим с освободените от сделката пари“. На практика днес да имаш парите далеч не е достатъчно да се сдобиеш с мечтаната къща в центъра на София. Луксозните имоти не са масов имот, те са най-сигурните имоти на един пазар. Малко са на брой и всички ги искат. Когато търсенето е повече от предлагането, няма причина да има сътресение на този пазар.

Как това ще се отрази на цените на луксозните жилища?

Цените са стабилни и очакванията ни са плавно да се повишат, но няма причина да очакваме спад – най-вече за трофейните имоти. Купувачите с налични средства ще купят. Тези, които разчитат на кредитиране, ще отидат под наем. Ще продължим да имаме недостиг на стари жилища и ще отправим поглед към проекти ново строителство – луксозни затворени комплекси, които ще бъдат все по-привлекателни.

Как повишаването на лихвените проценти ще се отрази?

Има сериозни стъпки от страна на Европейската централна банка да сложи спирачка на инфлацията. Но повечето експерти вярват, че общата икономическа ситуация не предполага голямо увеличение да се трупа в дългосрочен план. Не мисля, че картината на лихвените проценти у нас ще се промени драматично през следващите 12 месеца.

Какво ще кажете за пазара на луксозни ваканционни жилища?

Ясна тенденция през последните години е българите да търсят ваканционен имот. Не само на морето, но и в планинските и спа курортите. За много от хората вече няма значение къде са локализирани, за да вършат успешно работата си, и това доведе до ескалацията на покупки на второ жилище.

В заключение, какви са очакванията Ви за втората половина на 2023?

Една от очакваните последици от поредицата от кризи е търсенето на сигурност. Хората в България продължават да са консервативни по отношение на имотите и инвестициите. Въпреки че на пазара излиза едно изцяло ново поколение купувачи, тяхното поведение не се различава съществено от това на родителите им. Така вярата, че имотът е единственото сигурно вложение, се запазва и единственото спасение срещу растящата инфлация дава отражение върху пазара.